양도소득세 계산기
매도 차익에 붙는 양도세를 2026년 현행 기준으로 즉시 계산 · 장기보유공제·1주택 비과세·다주택 중과까지 📈
💡 양도가액과 취득가액을 입력하면 양도세가 자동 계산됩니다.
💡 양도소득세는 어떻게 계산하나요?
양도세는 판 가격에서 산 가격·경비를 뺀 차익(양도차익)에 매깁니다. 여기서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만원)를 빼 과세표준을 구하고, 6~45% 누진세율(또는 단기·중과세율)을 적용합니다. 마지막으로 양도세의 10%가 지방소득세로 붙습니다.
📊 양도세 기본세율 (2년 이상 보유)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| ~ 5,000만원 | 15% | 126만 |
| ~ 8,800만원 | 24% | 576만 |
| ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만 |
| ~ 3억원 | 38% | 1,994만 |
| ~ 5억원 | 40% | 2,594만 |
| ~ 10억원 | 42% | 3,594만 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만 |
🧮 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제. 별도로 지방소득세(양도세의 10%)가 붙습니다.
⏱️ 단기보유 세율 (2년 미만)
| 보유기간 | 주택·입주권·분양권 | 토지·상가 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% |
| 1년 ~ 2년 | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율(6~45%) | |
⚠️ 단기보유는 단일세율이며 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 1년 미만 주택은 지방세 포함 실효 약 77%까지 올라갑니다.
📉 장기보유특별공제 (장특공)
3년 이상 보유하면 양도차익의 일부를 공제합니다. 1세대 1주택(2년 이상 거주)은 훨씬 후한 공제율을 받습니다.
| 보유 | 일반 (연 2%) | 1주택 보유 (연 4%) | 1주택 거주 (연 4%) |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 최대 | 30% (15년) | 40% (10년) | 40% (10년) |
🎉 1세대 1주택은 보유공제 + 거주공제 합산 최대 80%(10년 보유 + 10년 거주). 거주 2년 미만이면 일반 공제(최대 30%)만 적용됩니다.
🎉 1세대 1주택 비과세 + 12억 안분
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정지역 취득은 거주 2년)하면 양도가 12억원까지 전액 비과세입니다. 12억을 넘는 고가주택은 12억 초과분만 과세합니다.
예) 20억에 팔아 차익 10억인 경우 → 과세차익 = 10억 × (20−12)/20 = 4억만 과세. 여기에 장특공 최대 80%까지 적용됩니다.
🚨 다주택 중과 (2026.5.10 부활)
조정대상지역 다주택자가 주택을 팔면 기본세율에 추가세율이 붙고 장기보유공제가 배제됩니다. 2022.5.10~2026.5.9 유예됐다가 2026.5.10부터 부활했습니다.
| 구분 | 가산세율 | 장특공 |
|---|---|---|
| 조정지역 2주택 | 기본 + 20%p | 배제 |
| 조정지역 3주택 이상 | 기본 + 30%p | 배제 |
| 비조정지역 | 중과 없음 (기본세율) | |
🏙️ 양도하는 주택이 조정지역일 때만 중과됩니다. 같은 2주택이라도 비조정 주택을 팔면 기본세율입니다. 입주권·분양권도 주택 수에 포함됩니다.
💡 양도세 줄이는 현실적인 방법
- 🏠 1세대 1주택 + 2년 거주 — 12억까지 비과세 + 장특공 최대 80%. 가장 강력한 절세.
- ⏳ 최소 2년, 가능하면 3년 이상 보유 — 단기세율(70/60%)을 피하고 장특공을 받습니다.
- 🧾 필요경비 영수증 챙기기 — 취득세·중개수수료·법무비·확장/새시 등 자본적 지출은 경비로 차감됩니다.
- 👫 공동명의 — 양도차익이 분산돼 누진세율 구간이 낮아지고 기본공제도 각각 받습니다.
- 📆 해를 나눠 양도(분산 매도) — 같은 해에 여러 채 팔면 합산돼 세율이 올라갑니다.
- 🏷️ 중과 주택은 비조정 먼저 — 조정지역 주택은 중과되니 매도 순서를 설계하세요.
💰 실전 양도세 예시
❓ 자주 묻는 질문
1주택이면 무조건 비과세인가요?
2년 이상 보유(조정지역 취득은 거주 2년)하고 양도가 12억원 이하여야 전액 비과세입니다. 12억 초과 고가주택은 초과분만 과세되고, 장기보유공제를 받습니다.
필요경비로 인정되는 건 뭔가요?
취득세·법무사비·중개수수료, 그리고 발코니 확장·새시·보일러 교체 같은 자본적 지출이 인정됩니다. 도배·장판 등 수익적 지출(원상복구)은 보통 제외됩니다. 영수증·계약서를 보관하세요.
지방소득세는 따로 내나요?
양도소득세의 10%가 지방소득세로 함께 부과됩니다. 이 계산기는 둘을 합한 총 납부세액을 보여줍니다.
언제까지 신고·납부하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부합니다. 같은 해 2건 이상 양도하면 다음 해 5월 확정신고로 합산 정산합니다.
일시적 2주택도 중과되나요?
종전주택을 정해진 기간(보통 3년) 내 처분하는 일시적 2주택은 1주택으로 보아 비과세·일반과세가 가능합니다. 요건이 까다로우니 개별 확인이 필요합니다.
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⚖️ 이용 안내 및 면책 고지
• 본 계산기는 이용자의 편의를 위해 제공되는 참고용 도구이며, 입력값에 따라 단순 산출된 추정치를 제공합니다.
• 양도소득세는 취득시점, 조정지역 지정 이력, 보유·거주기간 계산, 감면·특례, 일시적 2주택 등 변수가 매우 많아 실제 세액과 차이가 클 수 있습니다.
• 본 계산기는 일반적인 주택 양도를 가정하며, 입주권·분양권·상속·증여·임대주택·감면주택 등 특수 사례는 반영하지 않습니다.
• 계산 결과는 법적 효력이나 신고세액을 보장하지 않으며, 세무 자문을 대체하지 않습니다.
• 세법은 법령 개정·정책 변경으로 수시로 바뀌어 본 계산기의 기준 시점과 실제가 다를 수 있습니다.
• 정확한 세액은 반드시 홈택스(hometax.go.kr) 모의계산, 관할 세무서, 또는 세무사를 통해 확인하시기 바랍니다.
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